*Napomena: Čitate poglavlje iz Izvješća pučke pravobraniteljice za 2025. godinu, koje smo predali Hrvatskom saboru u ožujku 2026. Cijelo Izvješće možete otvoriti u PDF formatu ili u interaktivnoj verziji.

Više o povezanim temama pronađite i u drugim poglavljima Izvješća, na dnu ove stranice.

Struktura pritužbi u 2025. godini u velikoj mjeri odgovara onoj iz prethodnih godina, uz nastavak već uočenih trendova. Građani su nam se obraćali zbog dugotrajnosti postupaka, neujednačene prakse nadležnih tijela, nedostatne pravne sigurnosti, poteškoća u ostvarivanju prava vlasništva i drugih stvarnih prava, izvlaštenja, raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu RH i JLS-a, povrata imovine oduzete za vrijeme komunističke vladavine i dr.

Pritužbe iz područja stanovanja detaljnije obrađujemo u poglavljima o pravu na adekvatno stanovanje te o utjecaju potresa na ostvarivanje ljudskih prava. No važno je ovdje ipak istaknuti da je od 1. siječnja 2025. godine na snazi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada, kojim je uređeno upravljanje i održavanje višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža. Definirani su zajednički dijelovi zgrade, propisan je minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, uređeno je održavanje zajedničkih dijelova i upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.

„…ovaj proces povodom zahtjeva za povratom nacionalizirane imovine traje nažalost gotovo trideset godina, a koji je svojom puževom dinamikom usmjerio živote moje obitelji u potpuno različitom smjeru od onog u kojem su mogli ići, da je bilo ažurnosti i zaustavljanja protupravnih korisnika prostora u iznimno bezobraznim postupcima…”

U području povrata imovine oduzete za vrijeme komunističke vladavine (denacionalizacija) zaprimili smo manje pritužbi, no predmeti iz ranijih godina zbog dugotrajnosti rješavanja zahtjeva za povrat još nisu dovršeni. Nerijetko traju više od 20 godina, a njihovom rješavanju ne pridonosi ni postupanje MPUDT-a kao drugostupanjskog tijela, koje nakon prihvaćanja žalbi predmete u pravilu vraća prvostupanjskom tijelu na ponovno postupanje, umjesto da donese meritornu odluku.

Tako je još u rješavanju 221 drugostupanjski predmet povrata/naknade imovine oduzete za vrijeme komunističke vladavine te postupaka izvlaštenja. Tijekom 2025. riješeno je 511 predmeta po žalbama, od čega je 165 rješenja poništeno i vraćeno prvostupanjskom tijelu na ponovni postupak, 285 žalbi je odbijeno, a 61 rješenje je preinačeno. Prema navodima MPUDT-a, postupci po žalbama u predmetima povrata/naknade traju prosječno oko godinu dana. No unatoč određenim naporima, tijekom 2025. godine nisu zabilježene značajnije promjene koje bi dovele do osjetnog ubrzanja postupaka. Takvo stanje i dalje negativno utječe na pravnu sigurnost i povjerenje građana u učinkovitost sustava zaštite imovinskih prava.

Osim toga, MPUDT je od nadležnih upravnih tijela zatražilo ažurirane podatke o riješenosti predmeta povrata pokretnina radi eventualnog donošenja Uredbe o posebnoj vrsti naknade za pokretnine sa svojstvom kulturnog dobra koje su sastavni dio zbirki, muzeja i galerija. Prema dostavljenim podacima, podneseno je 60 zahtjeva, od kojih je 16 pravomoćno pozitivno riješeno te su pokretnine vraćene u vlasništvo, ali ne i u posjed prijašnjim vlasnicima, tri zahtjeva su  nepravomoćno pozitivno riješena, 15 predmeta je u radu, dok je 38 zahtjeva pravomoćno odbijeno ili odbačeno, odnosno postupak je obustavljen.

Kod izvlaštenja, građani ukazuju na poteškoće pri utvrđivanju interesa RH kao pretpostavke izvlaštenja, preniske procijenjene vrijednosti zemljišta te nedostatnu transparentnost postupka. Upozoravaju i na slučajeve nepotpunog izvlaštenja, pri čemu su preostali, neizvlašteni dijelovi zemljišta manje funkcionalni i gube na vrijednosti. Najčešći prijepor pri određivanju vrijednosti nekretnine i tržišne naknade je tumačenje namjene zemljišta na dan određivanja naknade (dan vrednovanja).

U 2025. godini pokrenuto je 864 postupaka izvlaštenja pred MPUDT-om kao prvostupanjskim tijelom. Protiv rješenja MPUDT-a je pokrenuto 18 upravnih sporova pred Upravnim sudom u Rijeci. U MPUDT-u je u rješavanju i 451 predmet po žalbama protiv prvostupanjskih rješenja u postupcima izvlaštenja i drugim imovinskopravnim postupcima, od čega ih je 437 zaprimljeno 2025. godine. MPUDT nije provodilo upravni nadzor, ali se on kontinuirano obavljao traženjem izvješća od prvostupanjskih tijela te postupanjem po predstavkama upravne inspekcije i samih stranaka u postupku, kojih je zatraženo 28.

„…obraćam Vam se kao građanka koja se već više od 45 godina nalazi u iznimno teškoj životnoj i pravnoj situaciji. Naime, na mojoj zemljišnoj čestici ucrtana je planirana prometnica sukladno Generalnom urbanističkom planu Grada Zagreba. Medutim, ta prometnica nikada nije realizirana, a nije proveden niti postupak izvlaštenja niti mi je ponuđena ikakva naknada. Zbog toga je već trima generacijama moje obitelji onemogućeno upravljati svojom imovinom kao i svim drugim građanima Republike Hrvatske. Nisam imala pravo adaptirati kuću, graditi, legalizirati objekte, prenamijeniti zemljište niti prodati nekretninu. Svi potencijalni kupci odustali su nakon uvida u plansku dokumentaciju…”

U predmetima utvrđivanja i isplate naknade za nekretnine izvlaštene prije više od sedamdeset godina zbog izgradnje tramvajske pruge Mihaljevac – Gračansko Dolje, temeljem ranijih propisa o izvlaštenju (tzv. predmeti stare eksproprijacije), o čemu smo pisali u izvješćima za 2023. i 2024. godinu, Visoki upravni sud je poništio odluke Upravnog suda u Zagrebu i MPUDT-a te je potvrdio odluku Grada Zagreba da podnositelji zahtjeva nemaju pravo na naknadu, iako su i dalje u zemljišnim knjigama upisani kao vlasnici.

Veliku pozornost javnosti izazvali su postupci izvlaštenja u privatne svrhe, radi izgradnje solarnih elektrana u Krapinsko-zagorskoj županiji. Od MPUGDI-a smo zatražili informacije o predmetnom slučaju s aspekta zakonitosti građenja, prostornog uređenja i izvlaštenja, no ispitni postupak je u prekidu, jer je pred Ustavnim sudom zatražena ocjena ustavnosti Zakona o energiji i Zakona o izvlaštenju nekretnina i određivanju naknade, zbog sumnje u neustavno oduzimanje privatne zemlje malim poljoprivrednicima u korist privatnih investitora. Prema medijskim napisima USKOK je pokrenuo izvide oko nezakonitog izdavanja dozvola koje su investitoru omogućavale izvlaštenje više od milijun kvadratnih metara privatnih zemljišta. Naime, građani su ukazivali na nepostojanje javnog interesa te dojam da se institut izvlaštenja primjenjuje kako bi se pogodovalo privatnim gospodarskim interesima. Isticali su i nedovoljnu uključenost vlasnika zemljišta u postupke donošenja odluka, nejasne kriterije odabira lokacija te nedostatne mehanizme zaštite osoba u slabijem pregovaračkom položaju, čime se otvara pitanje razmjernosti zahvata u pravo na mirno uživanje vlasništva. Prema MPUGDI-u, u nadzoru zakonitosti izdavanja lokacijskih dozvola za sunčane elektrane Zabok 1,2,3,4 i 5 te Pregrada 1 i 2 su utvrđene određene nezakonitosti, a Krapinsko-zagorskoj županiji su date upute za postupanje pri izdavanju građevinskih dozvola. Prema dostupnim podacima, 2025. godine županije nisu izdavale nove lokacijske dozvole za izgradnju solarnih elektrana, uz izuzetak Zagrebačke županije koja ih je izdala dvije, no u zoni gospodarske namjene, unutar izdvojenog građevinskog područja.

„Elaborati koji su rađeni u svrhu procjene vrijednosti nisu u potpunosti uzeli u obzir sve činjenice za formiranje tržišnne cijene, već su rađeni po narudžbi predlagatelja izvlaštenja i isključivo u njegovu korist…… Prilikom procjene nekretnina i polaganja novca od strane društva X nisu uzeti u obzir prijedlozi izvlaštenika u odnosu na vrijednost predmetnih nekretnina, kao niti u odnosu na činjenicu da navedene nekretnine, iako rasparcelirane, čine jedinstvenu funkcionalnu cjelinu. Tražimo novu procjenu i potpuno izvlaštenje…”

Građani su nam se obraćali i zbog dugogodišnje nemogućnosti korištenja zemljišta prostornim planovima JLS predviđenim za javne namjene, međutim koje JLS godinama ne otkupljuju niti pokreću postupke izvlaštenja, jer nisu propisani rokovi za provedbu prostornih planova. Zbog toga vlasnici tih zemljišta trpe znatnu štetu. No u takvim je okolnostima građanima na raspolaganju zakonska mogućnost prijenosa zemljišta u vlasništvo JLS, sukladno Zakonu o prostornom uređenju. Naime, vlasnik neizgrađenog i neopterećenog zemljišta na kojemu je urbanističkim planom uređenja planirano građenje ili uređenje površine javne namjene može to zemljište prenijeti u vlasništvo JLS. Isto pravo ima i vlasnik neizgrađenog zemljišta na kojemu se ne može graditi jer se ne može formirati građevna čestica u skladu s detaljnim planom uređenja. Osoba koja želi prenijeti zemljište podnosi uredu državne uprave u županiji, odnosno Gradu Zagrebu, prijedlog o prijenosu vlasništva pri čemu pristanak ili protivljenje JLS nema utjecaja na sam ishod prijenosa. Za preneseno zemljište, vlasniku pripada naknada u visini tržišne vrijednosti, a ako se ne postigne sporazum o njenoj visini, o tome odlučuje sud u izvanparničnom postupku.

Nastavljen je i višegodišnji program katastarskih izmjera građevinskih područja, u okviru kojeg je planirano da se od 2021. do 2030. godine izmjeri 600.000 hektara građevinskih zemljišta. Cilj je osigurati točne i ažurne podatke u katastru i zemljišnim knjigama, usklađene sa stvarnim stanjem, čime se stvaraju preduvjeti za siguran promet nekretninama te za gospodarski razvoj, prostorno planiranje i održivo upravljanje prostorom. Godišnji program za 2025. godinu obuhvatio je 61 cijelu ili dio katastarske općine, ukupne površine 19.584 hektara (152.216 katastarskih čestica).

Neke JLS još nisu pokrenule postupak upisa javnih i nerazvrstanih cesta u zemljišne knjige kao javnog dobra u općoj uporabi i neotuđivog vlasništva JLS, sukladno Zakonu o cestama. Ovo propuštanje u praksi može dovesti do ometanja prolaza od strane trećih osoba. Primjerice, u jednom predmetu  JLS upućena je preporuka da pokrene postupak upisa, kako bi se pritužitelju osigurao nesmetan prolaz nerazvrstanom cestom do njegove nekretnine, s obzirom da se na njoj nalazi rampa koja mu onemogućuje slobodan prolaz.

„…prijavio sam se na Javni natječaj za zakup poljoprivrednog zemljišta u vlasništvu RH na području Općine. Natječaj je raspisan po isteku zakonskih rokova u kojima je trebao biti raspisan, nije ispoštovana zakonska preporuka da sva raspoloživa zemlja za zakup budu predmet natječaja, rok za analizu ponuda probijen je za više 30 što je propisano Zakonom o poljoprivrednom zemljištu… Prijavili smo svakome, no nitko nam nije odgovorio…”

Pritužbe vezane uz poljoprivredno zemljište najčešće se odnose na nepravilnosti u natječajnim postupcima za zakup i prodaju, neujednačenu primjenu kriterija te nedovoljnu transparentnosti u odlučivanju, raspolaganje zemljištem u vlasništvu države i JLS-a, korištenje zemljišta suprotno njegovoj namjeni, nadzor nad provedbom zakonskih obveza, rad poljoprivredne inspekcije, uz navode o rijetkim ili zakašnjelim inspekcijskim nadzorima, selektivnom postupanju i neujednačenoj praksi sankcioniranja.

Od ukupno 555 JLS, 416 ih je izradilo programe raspolaganja poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu RH te za njih dobilo suglasnost nadležnog ministarstva. Njima je obuhvaćeno 356.852,6954 ha državnog poljoprivrednog zemljišta. Od 139 JLS koje nemaju program, 39 ih na svom području nema državnog poljoprivrednog zemljišta ili raspolaže malim površinama za koje ne postoji interes, dok ostale još izrađuju programe. Najčešći razlozi nedonošenja programa su neusklađeno zemljišno-knjižno stanje, katastarske izmjere koje su u tijeku te čekanje potrebnih očitovanja nadležnih institucija.

Prema podacima MPŠR-a, upravni nadzori u postupcima dodjele i korištenja državnog poljoprivrednog zemljišta u pravilu se ne provode, s obzirom da Ministarstvo daje prethodnu suglasnost na prijedloge odluka o raspisivanju javnog natječaja za zakup ili prodaju, kao i na odluke o odabiru najpovoljnijih ponuda. U 2025. godini proveden je upravni nadzor nad jednom JLS u kojemu su uočene nepravilnosti u postupku davanja suglasnosti na odluku o izboru najpovoljnije ponude na javnom natječaju za zakup, te su dane upute radi otklanjanja nedostataka i dovršetka natječaja.

MPŠR provodi upravni nadzor nad provedbom sklopljenih ugovora o raspolaganju poljoprivrednim zemljištem u vlasništvu RH. Tijekom 2025. godine provedeno je sedam upravnih nadzora u JLS koje nisu provodile revalorizaciju zakupnine/naknade niti su dostavile izvješća o utrošku prihoda/sredstava ostvarenih od raspolaganja državnim poljoprivrednim zemljištem. Po provedenim nadzorima izdane su preporuke i upute radi uklanjanja uočenih nedostataka. Provedeno je i 54 nadzora korištenja poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe, doneseno je sedam upravnih mjera i pokrenuto sedam prekršajnih postupaka. Također je proveden 371 inspekcijski nadzor održavanja zemljišta pogodnih za poljoprivrednu proizvodnju, doneseno je 106 upravnih mjera i pokrenuto 39 prekršajnih postupaka.

Prema podacima DIRH-a poljoprivredna inspekcija je u 2025. godini provela 876 nadzora, što je 362 manje nego u 2024. godini. Zbog utvrđenih nepravilnosti doneseno je 129 upravnih mjera i pokrenuto 200 prekršajnih postupaka. Po utvrđenju nepravilnosti poljoprivredni inspektori su sukladno zakonskoj obvezi dostavljali zapisnike MPŠR-u.

Provedba inspekcijskih i upravnih nadzora u primjeni Zakona o poljoprivrednom zemljištu i provedbenih propisa ključan je mehanizam otklanjanja i prevencije nepravilnosti, stoga je nužno da nadležna tijela nastave i unaprijede aktivnosti u tom području.

Na temelju zaprimljenih pritužbi i uočenih trendova u 2025. godini može se zaključiti da su imovinskopravni odnosi i dalje jedno od područja u kojem je nužno jačati zaštitu prava vlasništva i osigurati dosljednu, transparentnu i razmjernu primjenu zakonskih instituta. Posebnu pozornost potrebno je posvetiti dugotrajnim postupcima, radu inspekcijskih tijela te pravičnoj primjeni instituta izvlaštenja, osobito u kontekstu provedbe energetskih i gospodarskih projekata.

Povezane teme u Izvješću pučke pravobraniteljice za 2025. godinu:

Pravo na dobro upravljanje, Pravo na adekvatno stanovanje i Graditeljstvo.

Cijelo Izvješće pučke pravobraniteljice za 2025. godinu možete otvoriti u PDF formatu ili u interaktivnoj verziji.